Due Diligence Técnico Normativo de Activos Inmobiliarios (DDAI)

Descripción del Servicio

Analisis de títulos, afectaciones, limitantes, servidumbres y otros en términos legales y físicos; Estudio del marco normativo y regulatorio que le es aplicable, y cumplimiento, transgresiones o falencias en los ámbitos antes indicados; Informe del estado de situación general y de viabilidad de solución para las situaciones anómalas o conflictos que se pudiere detectar.  

Resumen:
  En un mercado de bienes inmuebles cada vez más dinámico y complejo, las decisiones de inversión requieren respaldos técnicos, jurídicos, normativos y legales que brinden a los inversionistas información fidedigna, de calidad y actualizada de las características, condiciones, limitantes y eventuales conflictos que afectan una propiedad o un bien inmueble, a fin de asegurar que el valor asignado corresponde efectivamente al esperado o real. El vasto y complejo universo de materias que debe analizarse y evaluarse en relación a un inmueble a la hora de ser adquirido o valorizado, hacen necesario abordar estos estudios por parte de equipos interdisciplinarios experimentados y de reconocida reputación, a la hora de hacer las evaluaciones. Una tasación tradicional, por bien ejecutada y estudiada que sea, difícilmente aborda o contiene toda la información que se requiere cuando se trata de grandes inmuebles o proyectos, por lo que, si bien puede entregar datos referenciales de precio bastante certeros, no indaga ni aborda materias que sí son indagadas e informadas en un DDAI. DICTUC, con una vasta y dilatada experiencia, probada independencia y un amplio staff de profesionales y especialistas, pone a disposición de inversionistas inmobiliarios, industriales, empresas y fondos de inversión, esta herramienta para otorgarles mayor certeza a la hora de decidir sus inversiones o evaluar sus activos para necesidades propias o para sus seguros.  
Descripción general:
  Un DDAI contiene un análisis integral de cualquier bien raíz:
1. Descripción general de la propiedad, de sus edificaciones y del entorno.
2. Estudio de títulos, en base al cual se determina la validez, vigencia, certeza jurídica y eventuales condicionantes o limitantes de los títulos de propiedad (como gravámenes y prohibiciones).
3. Estudio de límites, superficies de terreno y construidas cuando sea el caso, afectaciones normativas o de las regulaciones urbanas, afectaciones de orden geológico, hidrográfico, sísmico u otras.
4. Estado o situación de los permisos, recepciones, aprobaciones, certificaciones y toda información que diga relación con el cumplimiento de las normas de urbanismo y construcción y ante las reparticiones públicas que corresponda a cada caso.
5. Informe de las situaciones que deben ser corregidas, rectificadas, actualizadas o completadas para que el inmueble pueda considerarse completamente regularizado y viabilidad para lograrlo.
6. Estudio del potencial inmobiliario de la propiedad con vistas a visualizar su valor potencial en función de la normativa urbana que le es aplicable y las tendencias que el mercado muestre a la fecha del estudio.
7. Análisis de la vecindad inmediata y mediata, accesibilidad, equipamiento urbano relevante, y cuando sea pertinente, tendencia de desarrollo o evolución del área en que se ubica la propiedad.
8. Análisis de los edificios, sus características, constructivas, edad, configuración, estado general y de mantención, de sus instalaciones y servicios, su funcionalidad, el cumplimiento de normas de seguridad y otras que puedan afectar su usabilidad o impliquen costos de actualización.
9. Evolución histórica del predio y sus edificaciones, datos técnicos de sus características, estado de conservación, estimación de vida útil y/o recuperabilidad cuando sea viable.
10. Estudio de las áreas exteriores, estacionamientos, áreas de carga, descarga y maniobra, zonas de seguridad, relación y eventual afectación a, o de los vecinos.
11. Evaluación e informe de potenciales riesgos de inundación, avalancha, rodados, incendio, falla geológica, riesgo volcánico, tsunami u otros de origen natural y humano cuando se detecten.
12. Análisis de afectaciones normativas presentes o potenciales como expropiaciones o modificaciones propuestas al plan regulador municipal, cambios a normas de uso de suelo, afectaciones a utilidad pública, etc.
13. Restricciones especiales que afecten a un bien en relación a usos específicos cuando el destino de la propiedad sea para actividades molestas, de riesgo de cualquier naturaleza o contaminantes.
14. Potenciales ventajas o conflictos en materia medioambiental, con el entorno urbano y/o materias sociales.
15. Revisión de eventuales derechos de terceros, como arrendatarios u ocupantes del inmueble, comodatarios, usufructuarios, etc.; y evaluación del status jurídico de eventuales posesiones irregulares.
  Entregables:  
1. Informe que contiene los estudios, análisis, datos y conclusiones de cada uno de los tópicos que se haya solicitado abordar en cada caso.
2. Levantamiento topográfico del predio, de las vías colindantes, de su entorno inmediato y de los edificios cuando corresponda.
3. Fichas de datos de la propiedad o el inmueble, donde se condensa toda la información recabada y los datos de interés que deben ser conocidos a la hora de evaluar.
4. Resumen ejecutivo con recomendaciones y datos relevantes en relación a la eventual valoración o depreciación del bien, sobre la base del estudio realizado.
Dictuc analizará cada caso para recomendar el alcance del estudio en función de las características de la propiedad y las necesidades del cliente, a objeto de dimensionar el trabajo, estrictamente según sus requerimientos. Hemos desarrollado estos estudios para grandes empresas nacionales y multinacionales, con ocasión de la transferencia de la propiedad de éstas, para las que, en general, sus activos están compuestos por numerosos inmuebles e instalaciones de características, ubicaciones, edades, potencialidades y finalidades diversas, con resultados muy valorados por los mandantes.